Ventes aux enchères judiciaires et Fiscalité

Les ventes aux enchères judiciaires constituent des procédures de cession forcée ou ordonnée par décision de justice se déroulant devant le Juge de l'Exécution du Tribunal Judiciaire territorialement compétent.

Qu'il s'agisse d'une vente à la suite d'une saisie immobilière, d'une licitation judiciaire ou d'une liquidation judiciaire, la représentation par un avocat inscrit au barreau du tribunal compétent est obligatoire.

Par ailleurs, ces procédures donnent lieu à une consignation préalable de 10% de la mise à prix (avec un minimum de 3 000 €), le délai de paiement du solde du prix étant impérativement fixé à deux mois après l'adjudication définitive.

Enfin, les enchères présentent un caractère définitif sans possibilité de rétractation.

L'acquisition d'un bien immobilier aux enchères judiciaires obéit à un régime fiscal distinct selon la qualité de l'acquéreur (marchand de biens ou non).

• Fiscalité applicable aux acquéreurs non marchands de biens

Pour un particulier ou un professionnel non marchand de biens, l'acquisition aux enchères génère des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) calculés sur le prix d'adjudication selon un barème précis avec un taux global s'établissant de 5,81% à 6,32%.

• Fiscalité applicable aux acquéreurs marchands de biens

Les personnes exerçant une activité d'achat-revente immobilière bénéficient d'un régime fiscal dérogatoire particulièrement avantageux prévu à l'article 1115 du Code Général des Impôts (CGI) qui est pleinement applicable aux adjudications judiciaires.

Grâce à ce régime, le taux global des DMTO s'établit à 0,715% du prix d'adjudication.

Trois conditions cumulatives conditionnent l'application de ce régime :

1. L'acquéreur doit être assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI

2. L'acquéreur doit détenir une intention spéculative réelle, c'est-à-dire acquérir dans l'objectif de revendre et non de conserver.

3. L'acquéreur doit prendre un engagement formel de revendre - cette mention figurant dans le pouvoir d'enchérir transmis à l'avocat puis dans le jugement d'adjudication.

Le délai légal de revente s'établit à 5 ans et son point de départ court à compter de la date du jugement d'adjudication.